Вопрос-ответ

ИЖС - это вид разрешенного использования земли, относящийся к категории земель населенных пунктов. Категория земли населенных пунктов – это и есть населенные пункты, такие как деревня, села, поселки городского типа и города, с установленными границами и управляющиеся местной администрацией.

Дачное строительство – это вид разрешенного использования земли,  относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения,  находящиеся за границами населенных пунктов. Поскольку земли сельскохозяйственного назначения не относятся к населенным пунктам, они не управляются местной администрацией, вследствие этого жители дачных поселков для удобства создают юридические оболочки (ДНП,ДНТ,СНП,СНТ).  

С точки зрения получения прописки, разницы нет (везде разрешена), так же нет разницы при строительстве дома в его площади (в обоих случаях она не должна превышать 1500 кв. м).

Минусы ИЖС:

  • Получение разрешения на строительство дома
  • Сроки обязательной застройки (не более 3 лет)
  • Высокая кадастровая стоимость – высокий налог на землю

Минусы дачного строительства:

  • Риск оказаться в заложниках у ДНП,СНТ или управляющей компании
  • Отсутствие коммунального обслуживания
  • Нет возможности приобретения участка через материнский капитал

СНТ – садовое некоммерческое товарищество, организуется на землях с видом разрешенного использования под садоводство и огородничество, которое не предусматривает прописку;

ДНП – дачное некоммерческое партнерство, организуется на землях с видом разрешенного использования под дачное строительство, которое разрешает прописку по закону о дачной амнистии.

После принятия закона РФ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», вступившего в действие с 01.09.06 года, в употребление вошло выражение «дачная амнистия».
Дачная амнистия – это условное название принятого закона, который установил упрощенный порядок для приватизации земельных участков и располагающихся на них домов и строений, находящихся в личном пользовании.
Именно такие участки, и построенные на них объекты, можно зарегистрировать в рамках «амнистии»:
- предоставленные под огородничество, дачное хозяйство;
- выделенные для ИЖС (строительство частного дома) или для ведения подсобного (приусадебного) хозяйства.
Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:
  • -поселений;
  • -сельскохозяйственного назначения (с/х);
  • -специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  • -особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  • -лесного фонда;
  • -водного фонда;
  • -государственного запаса.
  • Вид разрешенного использования:
  • индивидуальное жилищное строительство - ИЖС,
  • личное подсобное хозяйство - ЛПХ,
  • дачное строительство,
  • дачное хозяйство,
  • сельскохозяйственное производство,
  • фермерское хозяйство,
  • крестьянско-фермерское хозяйство,
  • сельское хозяйство,
  • малоэтажное жилищное строительство,
  • сельскохозяйственное использование,
  • жилищное строительство,
  • жилая и коммерческая застройка.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение и разрешена прописка по дачной амнистии. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения садового строения с правом проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). (ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – один из видов разрешенного использования земли, в основном встречающийся на категории земли населенных пунктов.; 
ПМЖ - это аббревиатура, обозначающая «постоянное место жительства».
  1. Паспорт, удостоверяющий личность (общегражданский);
  2. СНИЛС;
  3. Нотариально заверенное согласие супруги(а) на покупку либо нотариально заверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака;
  4. Нотариальная доверенность на предоставление интересов покупателя по регистрации права собственности.
  1. Зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии экземпляр договора купли-продажи земельного участка;
  2. Передаточный акт;
  3. Выписка из Единого Государственного реестра недвижимости ( с 2017 года).

После принятия закона РФ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты По закону допускается строительство и прописка на землях сельскохозяйственного назначения с таким видами использования:

  1. ведение дачного хозяйства;
  2. дачное строительство.

Для возведения построек на территории дачного или садового общества не требуется разрешения. Но если вы собираетесь впоследствии прописаться в доме, необходимо сначала доказать, что он пригоден для постоянного проживания.

На категории земли населенных пунктов, для прописки подходят следующие виды разрешённого использования :

      1. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

      2. ЛПХ – личное подсобное хозяйство

      3. МЖС – малоэтажное жилое строительство.

Регистрация садового домика в собственность по дачной амнистии происходит по установленным законодательством правилам. Сначала вам следует обратиться к кадастровым инженерам в БТИ или другую организацию, занимающуюся данной деятельностью, для оформления технической документации. На основании поступившей заявки, уполномоченный специалист произведет выезд для замеров и определения координат строения, данные внесет в соответствующий протокол. Необходимую для дальнейших действий документацию заявитель получает через 14 дней. Второй шаг – это оплата госпошлины. Реквизиты дом строения, право определяющим документом на земельный участок и паспортом отправляете вновь в МФЦ и подаете заявление на регистрацию жилой недвижимости на дачном участке оплаты предоставит непосредственно уполномоченный орган – отделение Росреестра или МФЦ. Здесь же вы можете узнать, какие документы нужны для проведения операции постановки на учет дачных домиков, гаражей, хозяйственных и других построек, расположенных на садовом участке.

После оплаты государственной пошлины, с техническим паспортом строения, право определяющим документом на земельный участок и паспортом отправляете вновь в МФЦ и подаете заявление на регистрацию жилой недвижимости на дачном участке. Если в документах нет ошибок, данные в течение 7 рабочих дней вносятся в базу Росреестра, а заявитель получает соответствующую выписку.

  1. Земли населенных пунктов;
  2. Земли сельскохозяйственного назначения ( с ограничениями).

Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (по месту нахождения участка). В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.